Für den Osthofener Jörg Deibert stand bereits in der Kindheit fest, dass er als Erwachsener etwas mit seinen Händen erschaffen möchte. Wenn man sich mit dem hochgewachsenen Architekten unterhält, fällt einem sofort die Begeisterung auf, mit der Jörg Deibert über seine Projekte spricht. Wenn er die Durchführung der Abrissarbeiten und den anschließenden Neubau mit dem Prinzip des Bauens mit Legosteinen vergleicht, blitzt der kleine Junge auf, der sich mit Begeisterung Burgen, Denkmälern oder Kirchen Stunde um Stunde betrachten konnte. Gebäude, die ihn bis heute nicht loslassen. Sein Geld verdient er jedoch hauptsächlich mit Neubauten, wie dem Wohnquartier Gerbergasse, das er für den Projektentwickler Dr. Harald Gerlach aus Bamberg umsetzt. Mit Gerlach und dem Investmentunternehmen Krakat Real Estate (KRE) schreitet das Projekt, das zuvor vier andere Eigentümer hatte, zügig voran. Derzeit wird das Nibelungencentergebäude komplett abgerissen. In Zahlen bedeutet das, dass man 15 Tausend Tonnen Bauschutt beseitigen muss, von denen der meiste recycelt wird. Wie Deibert erklärt, läuft alles nach Plan, sodass die Abrissarbeiten spätestens im April abgeschlossen sind. Im September möchte man schließlich mit dem Neubau beginnen. Der 42-jährige Architekt, der seit zehn Jahren selbständig ein Architekturbüro betreibt und zwölf Angestellte hat, ist in Worms kein Unbekannter. In der Gibichstraße realisierte er eine Kindertagesstätte, ebenso baute er für die Caritas in Worms sowie in Mörstadt und Osthofen. Zahllose weitere Gebäude in Worms, wie das neue Stadthaus gegenüber dem Lutherdenkmal, tragen ebenfalls seine Handschrift. Im Gespräch ist er auch für das geplante Hospiz im ehemaligen Hochstiftkrankenhaus. Das Wohnquartier Gerbergasse ist sein bisher größtes Projekt. Auf rund 35.000 Quadratmetern entstehen mehrere Wohnanlagen, Seniorencampus mit 50 betreuten Wohnungen, eine Tiefgarage mit 270 Stellplätzen (davon 35 für das Hotel), ein Verwaltungsgebäude sowie ein Hotel der B & B Kette mit 96 Zimmern. Zusätzlich zu der Tiefgarage wird es weitere 63 weitere Stellplätze geben. Der Abschnitt entlang der Gerbergasse, also zum Dom hin, soll als Erstes fertiggestellt werden. Das wird im Laufe des Jahres 2022 der Fall sein. Das gesamte Projekt soll in viereinhalb Jahren beendet sein.
Wir trafen uns mit dem Architekten, der in Worms sein Abitur machte und zunächst eine Zimmermannlehre beendete, ehe er ein Architekturstudium begann. Bereits nach wenigen Sätzen ist klar, dass für Jörg Deibert Worms mehr ist als nur ein Geschäftsfeld. „Ich bin hier zur Schule gegangen und fühle mich dieser Stadt verpflichtet“, sagt er. Auf dem Weg zum Mauritius, wo wir das Gespräch führen, bleibt er vor dem Dom stehen, um zu erzählen, dass er bis heute fasziniert von der Baukunst ist. In der Branche und bei Politikern ist er bekannt dafür, Projekte zielstrebig voranzubringen, was ihn zu einem beliebten Partner macht. Laut Deibert liegt sein Geheimnis darin, mit vielen regionalen Firmen zu arbeiten, die er kennt und die jederzeit erreichbar sind. Für Kommunen ist indes das Bauen nicht ganz so einfach. Deibert erklärt dazu: „Im öffentlichen Bereich ist es etwas schwieriger, bedingt durch das Ausschreibungsverfahren. Das führt dazu, dass man auch deutschlandweit Unternehmen engagieren muss und damit klarkommen muss. Ich hingegen kann mir als privater Dienstleister meine Partner aussuchen.“
WO! Liegt darin nicht vielleicht die Problematik begründet, warum Bauprojekte in öffentlicher Hand, wie z.B. das Parkhaus am Dom, aus dem Ruder laufen?
Das kann man sicherlich bejahen und das ist auch bekannt. Die Kostenüberschreitungen sind sicherlich ein Resultat davon, dass der Architekt das Projekt alleine nicht mehr in der Hand hat. Privat würde man das nicht so machen.
WO! Einzelne Stadtratsmitglieder kritisieren in diesem Zusammenhang die Ausschreibungsform der Stadtverwaltung. Aktuell wird dezidiert jeder einzelne Schritt ausgeschrieben. Wäre eine Funktionalausschreibung, also eine Leistungsbeschreibung mit Zielvorgabe, nicht der bessere Weg?
Es gibt die Möglichkeit, eine sogenannte Matrix zu erstellen, das heißt, dass nicht nach dem Preis, sondern nach Qualifikation (Leistungsstärke, Referenzen etc.) ausgeschrieben wird und die Unternehmen dann einer Bewertung unterzogen werden. Das machen die meisten Kommunen nicht, da dieses Vorgehen sehr aufwendig ist, während einen Preis jeder prüfen kann. Bei Architektenwettbewerben wird oftmals nach dem Einkommen bewertet, da man davon ausgeht, dass jemand, der zahlreiche Aufträge abgewickelt hat, auch dementsprechend mehr Erfahrung hat. Das kann auch bei den verschiedenen Gewerken funktionieren. Es wäre wünschenswert, wenn das bei Kommunen mehr angewandt würde.
WO! Sie sind bei Kommunen und Politikern ein beliebter Ansprechpartner. Was macht Sie so attraktiv?
Ich würde sagen, dass wir, also meine Firmen, mit Leidenschaft an unsere Arbeit gehen und wir Wormser sind, die zu den Themen stehen. Ich glaube, dass ich als zuverlässiger Partner wahrgenommen werde, bei dem noch ein Handschlag gilt. Das ist vor allem in Partnerschaften möglich, wie mit der Wohnungsbau oder der Caritas, so haben wir z.B. mehrere Kindertagesstätten gebaut. 80 Prozent meiner Arbeiten sind aber im privaten Bereich.
WO! Ein Beispiel für kommunale Arbeiten ist die Einrichtung in der Gibichstraße, die sie mit ihrem Kollegen Thomas Horn für die Stadt Worms realisiert haben und die von Sozialdezernent Waldemar Herder als „schönste Kita von Worms“ bezeichnet wurde.
Ja, genau. Wir haben den Bau sogar früher als geplant abgeschlossen und unter dem vorgegebenen Budget. Unsere Arbeiten für Kommunen sind eher kleiner, also maximal ein achtgruppiger Kindergarten. Wir sind kein Büro, das auf Schulen und größere Kindertagesstätten spezialisiert ist. Da gibt es deutlich größere Büros, die rein kommunal arbeiten. Derzeit realisieren wir für die VG Wonnegau zwei weitere Kindertagesstätten, was mir persönlich viel Spaß macht.
WO! Ihr bisher größtes Projekt ist das Gerberquartier. Können Sie uns hierzu was erzählen?
Dadurch, dass schon mehrere Investoren an dem Projekt dran waren und bereits Pläne entwickelt haben, können wir auf eine sehr gute Vorarbeit zurückgreifen. Ebenfalls war durch die vielen Entwicklungsstufen die Stadtverwaltung frühzeitig beteiligt und konnte sich in das Projekt einarbeiten, sodass ich direkt in die Planung einsteigen konnte. Alleine der Bebauungsplan benötigt bis zu seiner Genehmigung im Regelfall zwei Jahre. Verändert hat sich indes die Struktur, da der neue Bauherr eigene Ziele und Vorstellungen hat.
WO! Worin liegen diese?
Ein Schwerpunkt wird das Seniorenwohnen sein und natürlich auch der Bau des Hotels, da der Investor dies bereits deutschlandweit betreibt und auch hier in Worms Potential sieht bzw. sich mit der Strategie von Worms, mehr auf Tourismus zu setzen, eins zu eins deckt. In Fragen des Seniorenwohnens mussten wir dann allerdings nochmals mit der Stadt sprechen, da der ursprünglich verabschiedete Bebauungsplan dies nicht vorsah. Partner ist hierbei übrigens die Advita-Gruppe, die in ganz Deutschland solche Projekte entwickelt.
WO! Was muss man unter dem Begriff Seniorenwohnen verstehen?
Wir reden nicht von einem Altenheim, sondern von freiem Wohnen im Alter. Unser Service nennt sich „Wohnen plus“, d.h. jeder kann dort wohnen. Wer allerdings bestimmte Einzelleistungen benötigt, kann sich diese hinzubuchen. Es wird eine Tagespflege mit einem Café angeschlossen sein. Es wird auch eine Patientenbeatmungsgruppe geben, also auch Intensivpflegebereiche, sowie eine Zentralküche. Auf diese Struktur können auch die 82 Wohnungen im „Wohnen am Dom“, ein weiteres Gebäude auf der zum Dom ausgerichteten Seite, zurückgreifen. Alles kleinteiligere Wohnungen für Senioren. Wir gehen davon, dass das in der Regel ältere Menschen sind, die keine Kinder haben oder deren Kinder bereits aus dem Haus sind und die ihr Leben nun in der Stadt verbringen wollen. Egal, ob alleine oder zu zweit. Die Wohnungen werden sich zwischen 40 bis 70 Quadratmeter bewegen. Wie gesagt, man kann die Angebote vor Ort hinzubuchen, muss man aber nicht.
WO! Das führt mich unweigerlich zur Frage nach dem oft diskutierten bezahlbaren Wohnraum und/oder Sozialwohnungen. Ist das überhaupt noch realisierbar für Privatinvestoren?
Tatsächlich ist das auch ein Schwerpunkt, mit dem wir uns aktiv beschäftigen. Zunächst muss man mal sagen, dass es natürlich einen riesigen Unterschied gibt zwischen bezahlbarem Wohnraum und sozialem Wohnungsbau. In Bezug auf bezahlbaren Wohnraum gibt es seit circa einem halben Jahr ein neues Konzept der ISB RLP in Mainz (Anm. der Red. Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz), das gedeckelte Mieten vorsieht. Wir reden hier natürlich nicht von 4,50 Euro pro Quadratmeter wie bei dem sozialen Wohnungsbau. Das zu realisieren, sehe ich tatsächlich eher bei den kommunalen Trägern, wie z.B. der städtischen Wohnungsbau GmbH. Das Konzept des bezahlbaren Wohnraums bezieht sich explizit auf private Investoren. Ich habe selbst unter diesen Bedingungen noch nicht gebaut. Die nächsten Bauten werden jedoch genau nach diesem Konzept in der Zusammenarbeit mit der ISB geplant.
WO! Können Sie schon sagen, wo diese Projekte geplant werden?
Geplant sind Wohnungen in Osthofen und Rheindürkheim im Gleisdreieck.
WO! Was ist der Anreiz, mit der ISB zu arbeiten?
Sie bieten sehr zinsgünstige Kredite mit einer langen Laufzeit. Im Gegenzug verpflichtet man sich zu einer Bindungsfrist, die 20 Jahre gehen kann. Das ist natürlich schon eine große Einschränkung, auch im Wert der Immobilie. Die Idee der Bank ist wiederum, dass ich, wenn ich statt für 8,50 Euro für 6 Euro vermiete, einen Tilgungszuschuss erhalte. Man muss aber sagen, dass die Zinsen derzeit so tief sind, dass viele Investoren diese Bindung nicht eingehen. Für uns ist auf jeden Fall dieser Bereich interessant. Wir gehen davon aus, dass in Worms 60 bis 70 Prozent der Menschen, die auf Wohnungssuche sind, genau in die Zielgruppe fallen, also Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen.
WO! Wir sprechen dann von Nettoeinkommen im Monat von 2.000 Euro bis 2.500 Euro?
Ja, ganz genau. Ich finde es sehr wichtig und erstrebenswert, sich mit diesem Wohnbereich mehr zu beschäftigen.
WO! Das heißt, dass Sie nicht nur als Architekt planen, sondern auch als Investor agieren?
Ja, neben meinem Architekturbüro betreibe ich mit Partnern weitere Firmen. In diesem Zusammenhang unterhalten wir einen engen Kontakt mit der Sparkasse Worms-Alzey-Ried und der Volksbank Osthofen, um gemeinsam ebenso an dem Thema bezahlbarer Wohnraum zu arbeiten. Ich sage, grundsätzlich ist bezahlbarer Wohnraum als Investor machbar, wenn man es will! Der Bedarf ist auf jeden Fall da. Als Unternehmer denke ich, wenn es eine Zielgruppe gibt, dann kann man auch Geld verdienen!
WO! Was kann eine Stadt tun, um das Thema weiter voran zu bringen?
Erbbaurechte sind hier sicher ein Schlüsselwort, sodass der Investor das Grundstück nicht kaufen muss. Die Stadt hingegen kann in ihrer Ausschreibung ganz klare Vorgaben machen, z.B. die Zielvorgabe, günstigen Wohnraum zu schaffen. Sie kann dann den Anteil, z.B. 25 Prozent, definieren. Ich bin überzeugt davon, dass das so funktionieren kann. Es gibt bereits andere Städte, die das schon länger durchsetzen.
WO! Wird das Wohnquartier Gerbergasse in diesem Segment etwas anbieten?
Das ist sicherlich eine Ausnahme. Durch den aufwendigen Abriss sowie die Mehrfachverkäufe zuvor ist das Projekt für uns so teuer, dass wir es nicht schaffen werden, uns im günstigeren Mietbereich zu bewegen. Wir reden bei dem Projekt von einem Kostenvolumen von rund 92 Millionen Euro. Für den Quadratmeterpreis bedeutet das derzeit einen Preis zwischen 8 und 10 Euro, wenn wir vermieten. In zwei Jahren womöglich etwas mehr. Das ist aber auch abhängig von der Ausstattung. Im Verkauf liegen die Preise in der Wormser Innenstadt bei einem Neubau mit Tiefgarage derzeit bei 3.600 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter.
WO! Im Zusammenhang mit der Innenstadt wird seit längerem darüber diskutiert, diese zu einer verkehrsberuhigten Zone zu machen. Wie sehen Sie das?
Ich bin dafür, sofern die Verkehrsströme vernünftig gelenkt werden. Eine Verkehrsberuhigung rund um den Dom halte ich zum Beispiel für sinnvoll. Allerdings müssen dann noch Parkhäuser gebaut werden.
WO! …und man muss die Wormser dazu bewegen, die Parkhäuser zu nutzen!
Definitiv. Da muss ein Umdenken stattfinden, wenn wir mehr Aufenthaltsqualität in der Stadt haben möchten. Aber ich glaube, dass wir uns da mitten in einem guten Prozess befinden.
WO! Die Stadt hat derzeit jede Menge Probleme mit den bestehenden Parkhäusern. Wäre der Bau von Parkhäusern eigentlich auch interessant für Investoren?
Ich denke schon. Wir hatten auch schon Anfragen wie z.B. von Apcoa, einer der größten Parkhausbetreiber, der Interesse daran hätte, in Worms eins zu betreiben. Wir hatten auch überlegt, ob wir im Gerberquartier ein Parkhaus bauen. Aufgrund der Nähe zum Parkhaus am Dom haben wir das aber wieder verworfen. Die interessanteste Zone ist hierbei sicherlich rund um den Ludwigsplatz bis Ludwigstraße. Wenn man die Möglichkeit hätte, dort zu bauen, wäre das finanziell sicher attraktiv.
WO! Müsste man als privater Betreiber aber nicht die Gebühren anheben, um rentabel zu sein?
Ja. Hinzu kommt, dass die Stadt und die privaten Parkhäuser sich natürlich auf ein einheitliches Preisniveau einigen müssten. Wenn die Kommunen subventionierte Preise anbieten, ist das natürlich schwierig für einen Investor, da mitzuhalten.
WO! Ein Teil des Wohnquartier Gerbergasse wird ein Hotel der Kette B & B sein, parallel ist immer noch das Ibis Styles Hotel in Planung. Braucht Worms mehrere neue Hotels?
Ich glaube, dass der Bedarf in Worms da ist, insofern begreifen wir das geplante Hotel am EWR Parkplatz nicht als Konkurrenz.
WO! Sie haben vorhin gesagt, dass das Gesamtvolumen des Projektes bei 92 Millionen Euro liegt. Eine Menge Geld und eine Menge Verantwortung. Wie geht man mit diesem Druck um?
Indem sie täglich, auch am Wochenende, ihrer Arbeit gewissenhaft nachgehen. Der eigentliche Druck ist jedoch, von vielen Personen rund um so ein Projekt abhängig zu sein. Das sind zwar alle Teams, die zuverlässig sind, wenn allerdings jemand krank wird, kann das schon zum Problem werden. Wir haben deswegen die Arbeit auf drei Teams aufgeteilt zu je zehn Personen, sodass wir auf Probleme besser reagieren können. Ich kümmere mich um die Organisation und die Abstimmung zwischen der Stadt und den Investoren.
WO! Sie bauen derzeit auch hinter dem Bahnhof?
Ja, zusammen mit meinem Partner Stefan Schäfer. Mit unserer Firma EMS Schäfer Consultants entwickeln wir Immobilien selbst und vermieten diese dann im Anschluss. Wir treten in diesem Fall als Bauherr auf. Es wird ein fünfgeschossiges Geschäftsgebäude werden. Die Flächen sind bereits alle vermietet, u.a. an einen Arzt, die Bäckerei Görtz und die Jugendberufsagentur. Das Gebäude umfasst 3.000 Quadratmeter und 20 Stellplätze.
Herr Deibert, wir danken Ihnen für das informative Gespräch.
